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合力促樓市“強(qiáng)筋壯骨”
  • 時(shí)間:2023-05-19
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  • 來源:經(jīng)濟(jì)日報(bào)

合力促樓市“強(qiáng)筋壯骨”

中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 李 方

房地產(chǎn)市場形勢一直是大家關(guān)注的焦點(diǎn),房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展對穩(wěn)定購房者預(yù)期、促進(jìn)居住消費(fèi)至關(guān)重要。5月17日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月份70個大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況引發(fā)關(guān)注,2023年樓市經(jīng)歷一季度“小陽春”后,出現(xiàn)沖高回落。今年樓市的走向到底如何?樓市能否沖出低迷?購房者和售房者又是怎樣的感受?

經(jīng)歷持續(xù)一年的低迷后,樓市終于在今年一季度迎來“小陽春”,3月份房價(jià)上漲城市數(shù)量達(dá)到近4年來的最高峰。不過,5月17日剛剛發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在一季度市場沖高后,4月份70個城市新房、二手房價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量均較上月減少,新房、二手房價(jià)格環(huán)比漲幅雙雙收窄?!拔逡弧奔倨冢康禺a(chǎn)銷售市場整體表現(xiàn)平淡,機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,代表城市成交規(guī)模較去年“五一”假期增長約25%,其中多個城市受低基數(shù)影響,同比增幅較大,但整體較2019年同期降幅仍超兩成。

記者近期走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn),今年以來樓市整體恢復(fù)形勢見好,購房者預(yù)期有所改善,但基礎(chǔ)尚不牢固。進(jìn)入二季度,隨著前期積壓的購房需求基本釋放結(jié)束,樓市進(jìn)入常態(tài)化節(jié)奏期。促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展,仍需持續(xù)優(yōu)化相關(guān)調(diào)控政策,各方合力增強(qiáng)置業(yè)信心。

“小陽春”傳遞暖意

“二三月挺忙,現(xiàn)在又穩(wěn)定了。這是因?yàn)橹辟彿康目蛻粢呀?jīng)買完,現(xiàn)在也有客戶,但需求不急迫?!?月4日,記者來到北京西四環(huán)外某房屋中介門店,門店經(jīng)理正在給數(shù)十名店員開會,復(fù)盤“五一”假期工作情況。該經(jīng)理告訴記者,“‘五一’假期,看房的客戶比平時(shí)工作日多,但比平時(shí)周末少。畢竟是春節(jié)后的首個小長假,很多人都出去旅游了”。

對于近半年門店的簽單情況,該經(jīng)理表示,“從去年11月至去年年底,受新冠疫情影響擱置了一批購房需求。到今年二三月份,趕末班車入學(xué)的客戶需求集中釋放。每年都會有這種現(xiàn)象,那個時(shí)段房源相對少、客戶相對多,頂層、一層、一居室等平時(shí)不太好賣的房子,很多客戶也會選擇購買”。

北京樓市以二手房為主,二手房屬于撮合成交,交易受到多方因素影響,房價(jià)與市場均價(jià)接近、買賣雙方意愿一致頗為重要。即便市場行情見好,過高的定價(jià)依然會導(dǎo)致交易受阻。正如該經(jīng)理所舉的例子,之前北京西四環(huán)外、永定河路附近某小區(qū)有一套近120平方米的兩居室,去年年底上線時(shí)掛牌價(jià)920萬元,年初市場行情好時(shí),業(yè)主想賣得更高,后來市場回落業(yè)主降價(jià)不到位,最終在等待半年后,于今年5月3日以880萬元價(jià)格成交。

房地產(chǎn)市場在調(diào)整優(yōu)化疫情防控政策后迎來復(fù)蘇,北京二手房市場恢復(fù)速度較快。北京鏈家研究院分析師冷會介紹,“網(wǎng)簽數(shù)據(jù)稍顯滯后,從鏈家相對實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)能看出,今年1月上半月市場就已恢復(fù),下半月受春節(jié)假期影響進(jìn)程暫時(shí)中斷。2月春節(jié)假期結(jié)束,前期因疫情和春節(jié)積壓的需求集中釋放,市場熱度快速上升,并從城市中心區(qū)傳導(dǎo)至昌平、順義、大興等外圍區(qū)域。到3月份,隨著需求陸續(xù)釋放,交易節(jié)奏隨之放緩,整個3月和4月上半月市場都處于緩慢回落過程,成交量逐周遞減。到4月下半月,成交節(jié)奏基本回歸至常態(tài)時(shí)期水平”。

在價(jià)格方面,一季度北京二手房成交均價(jià)較前期有小幅上漲。究其原因,冷會認(rèn)為,“疫情防控措施調(diào)整優(yōu)化后,中心城區(qū)成交占比提升引發(fā)結(jié)構(gòu)性上漲;前期積壓需求集中入市,導(dǎo)致局部地區(qū)供需失衡。不過,到4月份隨著市場熱度和預(yù)期回歸,部分區(qū)域價(jià)格已有回落跡象”。

記者采訪了解到,今年以來全國樓市節(jié)奏和北京表現(xiàn)相似?!叭ツ暌詠恚=粯?、保民生、保穩(wěn)定等各項(xiàng)政策舉措有力保障了購房人的合法權(quán)益,房企的合理性融資也得到改善,帶來今年一季度市場全局性的修復(fù)?!必悮ぱ芯吭菏袌龇治鰩焺Ⅺ惤苷f,“從全國樓市來看,2月以后需求量釋放,成交量明顯恢復(fù)。3月在2月高點(diǎn)上略微回調(diào)。整體看,一季度同比去年修復(fù)態(tài)勢明顯?!?/p>

“確實(shí)感覺市場火爆了不少。”龍湖成都營銷負(fù)責(zé)人介紹,“剛開始回暖的是剛需市場,以年輕客群居多,2月中下旬改善類客戶密集入場,2月4個項(xiàng)目的疊墅產(chǎn)品加起來賣了40套,超過去年四季度銷售總數(shù)。”

“當(dāng)前買房人更看重房屋品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)、開發(fā)商實(shí)力和項(xiàng)目區(qū)位?!饼埡本┠稠?xiàng)目負(fù)責(zé)人說,“‘五一’假期北京市場熱度不減,日均接待客戶逾百組,較4月日均到訪增長40%以上,期間成交金額超1.5億元?!?/p>

“年后市場回暖修復(fù),感知比較明顯。”萬科杭州營銷負(fù)責(zé)人表示,“我們在杭州余杭區(qū)的項(xiàng)目在二三月份連續(xù)加推,改善類項(xiàng)目銷售增長更明顯,3月以來的改善類項(xiàng)目兩次開盤中簽率均在20%以下,開盤即售罄?!贝送?,紹興市場今年以來去化也不錯,“五一”期間,萬科在紹興的兩個在售項(xiàng)目認(rèn)購轉(zhuǎn)化同比上漲20%至30%。

劉麗杰認(rèn)為,成都、西安、杭州、長沙、合肥等省會城市市場修復(fù)較強(qiáng),是受益于經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口等基本面較好,住房需求相對充足,住房政策優(yōu)化等原因。“更具意義的是,一季度哈爾濱、長春、沈陽等東北區(qū)域城市,太原、蘭州等中西部省會城市,以及多數(shù)三四線城市的二手房市場量價(jià)均有不同程度的修復(fù)。不過,相較強(qiáng)二線城市,非熱點(diǎn)城市及三四線城市修復(fù)力度相對較弱?!?/p>

從數(shù)據(jù)來看,上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示,今年1月至3月,31個省份中有19個商品房銷售面積同比增速為正,有12個省份增速為負(fù)。其中天津增速最高,為85%;安徽增速最低,為-23%。在13個經(jīng)濟(jì)大省份里,北京、河北和廣東表現(xiàn)最好,同比增速分別為14%、10%和10%。值得注意的是,天津在去年全年該指標(biāo)為-32%,當(dāng)前該指標(biāo)明顯轉(zhuǎn)正。這說明在購房政策刺激下,市場依然有復(fù)蘇動力。

銷售價(jià)格方面也普遍走出下跌空間。報(bào)告顯示,2023年1月至3月,全國31個省份中有27個省份商品房銷售價(jià)格同比漲幅為正,有4個省份漲幅為負(fù)。其中四川漲幅最高,為13%;西藏漲幅最低,為-12%。13個經(jīng)濟(jì)大省份中,有12個省份房價(jià)漲幅已回正,而湖北微跌。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,一季度全國31個省份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出幾個重要特征:供給端復(fù)蘇節(jié)奏較慢,而銷售端復(fù)蘇節(jié)奏較快,后續(xù)應(yīng)關(guān)注“供需缺口擴(kuò)大”矛盾問題;市場復(fù)蘇過程中,一些北方省份明顯崛起,包括天津、河北等北方重點(diǎn)市場也有回暖可能,市場信心進(jìn)一步增強(qiáng),全國房地產(chǎn)市場均衡性也進(jìn)一步增強(qiáng)。

“一季度市場修復(fù),一定程度上得益于前期積壓需求的集中釋放。隨著這波需求逐步釋放,短期內(nèi)市場會自然調(diào)整,預(yù)計(jì)二季度交易量較一季度回落,價(jià)格將保持平穩(wěn)?!眲Ⅺ惤苷f,“這也是市場向合理中樞修復(fù)過程中的正常震蕩。預(yù)計(jì)全年市場整體將呈現(xiàn)溫和修復(fù)態(tài)勢?!?/p>

當(dāng)前樓市回歸常態(tài)

進(jìn)入二季度以來,百城房價(jià)走勢承壓,核心一二線城市價(jià)格相對穩(wěn)健,多個三四線城市房價(jià)延續(xù)跌勢。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍然認(rèn)為,樓市復(fù)蘇的大趨勢不會改變,市場信心總體處于恢復(fù)狀態(tài)。

“相比二三月份的快速反彈,4月樓市復(fù)蘇節(jié)奏有所放緩,進(jìn)一步驗(yàn)證了今年市場復(fù)蘇會呈現(xiàn)波折性上揚(yáng)格局。4月部分城市找房熱度環(huán)比出現(xiàn)小幅回落,其中三四線城市找房熱度回落幅度相對明顯,預(yù)計(jì)市場分化格局還將存在。”58安居客研究院院長張波介紹,4月一二線熱點(diǎn)城市的新增掛牌房源量環(huán)比減少,這在一定程度上體現(xiàn)出一季度市場二手房成交量上升明顯,大量二手房源得到去化。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,4月以來樓市回歸常態(tài),既有長期因素,也有短期因素。長期來看,一季度較快市場節(jié)奏使得價(jià)格預(yù)期有所抬高,但市場當(dāng)前支付能力和接受程度依然維持穩(wěn)定,因此對有所提升的市場價(jià)格還是以觀望態(tài)度為主,進(jìn)而導(dǎo)致節(jié)奏放緩。短期來看,“五一”假期前,許多人早早計(jì)劃出游行程,對地產(chǎn)銷售必然有擠壓。此外還有天氣影響,以北京為例,4月經(jīng)歷了數(shù)次強(qiáng)沙塵天氣,對客戶看房造成一定影響。

“到四五月份,北京樓市轉(zhuǎn)入常態(tài)化時(shí)期水平。從4月開始,購房者在心態(tài)上多了觀望成分。據(jù)我們分析,目前的購房群體中,七成屬于置換群體,包括改善置換、入學(xué)置換、養(yǎng)老置換等?!崩鋾f。

在北京工作的安先生就屬于持幣觀望群體。他告訴記者,自己在世紀(jì)城的房子裝修已略顯老舊,去年本想“賣一買一”置換一個更大的房子,后因疫情影響擱置。“今年想法變了,孩子已經(jīng)上高中,為日后考慮,還是先買套小的留給孩子用,舊房不賣了?!卑蚕壬J(rèn)為房價(jià)特別是新房價(jià)格有下降的可能,自己的購房意愿又不急迫,可以多觀望。

“孩子今年上學(xué),這兩天正是報(bào)名期?!蓖瑯佑袚Q房需求的馬女士這樣打算,“等報(bào)名成功后我就把老房子賣掉,買個舒適度高的房子”。

不少人認(rèn)為,相較于二三月份,四五月份其實(shí)是回歸到了正常、平穩(wěn)的節(jié)奏,買賣雙方都更有時(shí)間靜下心做選擇,價(jià)格也有博弈空間。

北京本地人高女士,因?yàn)楦改赣蟹孔樱瑢ψ》康年P(guān)注點(diǎn)更多放在了居住體驗(yàn)上。“我覺得房子首先是要自己住著舒服,其次周邊配套要好,生活圈要方便。我并不重視區(qū)位、升值空間等因素。”

國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,從新房看,4月,一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%,漲幅比上月略擴(kuò)0.1個百分點(diǎn),其中,北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.3%;二三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%,漲幅比上月分別回落0.2個和0.1個百分點(diǎn)。從二手房看,環(huán)比整體漲幅回落更為明顯。4月份,一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.3個百分點(diǎn),其中,北京、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.1%、0.3%和0.5%,上海由上月上漲0.7%轉(zhuǎn)為下降0.2%;二三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均由上月上漲轉(zhuǎn)為持平。

從城市角度看,上海易居房地產(chǎn)研究院一項(xiàng)對4月全國50個重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增速排序的結(jié)果顯示,全國僅有6個城市成交行情沒有下滑,即西安、北京、東營、成都、合肥和深圳?!?月偏強(qiáng)勢的城市,普遍為基本面不錯的大城市。從下降的城市來看,徐州、麗水、南寧3個城市降速超50%,市場調(diào)整程度較大?!眹?yán)躍進(jìn)這樣解讀。

1月至4月,全國50城新房成交面積同比增速排序結(jié)果顯示,長春、杭州、南寧、惠州、淄博、濟(jì)南、德陽、肇慶、東營和東莞排進(jìn)前十名,同比增速均接近或超過50%。嚴(yán)躍進(jìn)表示,“此類城市中,部分屬于購房政策明顯寬松的城市,部分屬于壓抑需求持續(xù)釋放的城市”。

值得關(guān)注的是,10強(qiáng)城市中,山東有3個城市入圍,即淄博、濟(jì)南和東營。這并非偶然,3年疫情期間,江蘇、浙江等沿海省份有一波交易高峰,但山東不明顯,潛在購房需求在今年才明顯釋放。濟(jì)南市場的一波持續(xù)行情帶動了周邊地級市樓市復(fù)蘇。

“‘淄博燒烤’火出圈雖然和山東樓市復(fù)蘇的直接關(guān)系不強(qiáng),但提升了城市形象和置業(yè)優(yōu)勢,對后續(xù)山東各城市的樓市復(fù)蘇或?qū)黹g接正面影響。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

因城施策疊加顯效

縱觀去年全年,在多重超預(yù)期因素影響下,交易數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯拐點(diǎn)?!?022年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出市場銷售回落、多家民企債務(wù)違約、土地市場流標(biāo)持續(xù)等特點(diǎn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

面對市場震蕩,一系列樓市調(diào)控政策陸續(xù)出臺,促進(jìn)房地產(chǎn)市場修復(fù)。去年3月以來,樓市調(diào)控政策密集發(fā)布,各地因城施策,從優(yōu)化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低交易稅費(fèi)、推進(jìn)“帶押過戶”等各方面發(fā)力。據(jù)中指研究院監(jiān)測,2022年有超300個省市(縣)出臺政策超千條,政策優(yōu)化頻次達(dá)到近年峰值。

2022年3月,鄭州成為第一個取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市,明確“對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”。此后,蘇州、南京、青島、天津等重點(diǎn)城市均優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”?!班嵵萑∠J(rèn)房認(rèn)貸的舉措對國內(nèi)其他重點(diǎn)城市有示范意義,實(shí)質(zhì)性降低了購房成本,釋放改善換房需求,促進(jìn)市場修復(fù)?!眲Ⅺ惤苷f。

2022年5月,長沙成為第一個提出“以租換購”的城市,將存量房盤活供作租賃住房,盤活供作租賃住房后不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算,在履約期內(nèi)可交易。此后,成都、重慶、西安等地也有“以租換購”政策出臺。

“‘以租換購’政策的創(chuàng)新之處在于,打通了新房、二手房和租房市場通道,為其他城市提供了新的政策調(diào)整樣本?!眲Ⅺ惤鼙硎?,存量房源作為租賃住房,一方面切實(shí)增加租賃房源供給;另一方面10年及以上的鎖定期限,為市場提供了一批長期穩(wěn)定租賃房源,有效緩解當(dāng)下租賃市場“不穩(wěn)定”的痛點(diǎn)。

去年以來,佛山、東莞、廊坊等核心城市周邊城市全面取消限購。杭州、南京、武漢等二線城市放松多孩家庭購房政策,多孩家庭可新購一套房,同時(shí)降低二套房首付比例。

今年以來,我國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)恢復(fù)向好態(tài)勢,房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性尤為重要,“穩(wěn)支柱”“促需求”“防風(fēng)險(xiǎn)”成為2023年房地產(chǎn)行業(yè)的政策主題。一季度,中央和相關(guān)監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào),要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策,支持剛性和改善性住房需求。據(jù)中指研究院監(jiān)測,一季度全國有超百個省市(縣)出臺政策超180條,各地政策多聚焦在提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼等內(nèi)容,部分城市政策涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等方面。

4月28日,中共中央政治局召開會議,分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作?!敖Y(jié)合會議釋放的相關(guān)信號,防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍是重點(diǎn),在當(dāng)前的市場環(huán)境下,房地產(chǎn)政策環(huán)境整體仍處于寬松狀態(tài)?!敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜表示,“整體來看,今年以來房地產(chǎn)市場運(yùn)行的好轉(zhuǎn)更多為恢復(fù)性好轉(zhuǎn),市場內(nèi)生動力仍偏弱。短期來看,穩(wěn)定購房者置業(yè)信心和預(yù)期仍是促進(jìn)房地產(chǎn)市場恢復(fù)的關(guān)鍵?!?/p>

陳文靜認(rèn)為,二季度,前期已出臺的保交樓、加大“三支箭”支持房企融資等政策有望繼續(xù)落實(shí)到位。各地樓市政策或繼續(xù)優(yōu)化,如重點(diǎn)一二線城市庫存較高的郊區(qū),或按照一區(qū)一策原則,優(yōu)化限購條件和認(rèn)房認(rèn)貸政策;結(jié)合生育政策,對二孩以上家庭的限購套數(shù)、首付比例、房貸利率等給予支持;降低房屋交易稅費(fèi)等。

“隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和城市發(fā)展,核心一二線城市將繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)等基本面優(yōu)勢,房地產(chǎn)市場具有較大發(fā)展空間。經(jīng)濟(jì)發(fā)展較弱、人口流出城市,預(yù)計(jì)市場將基本修復(fù)到疫情前的平穩(wěn)狀態(tài)?!眲Ⅺ惤苷f。

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