房地產(chǎn)市場迎來重磅金融政策。日前，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》（以下簡稱《通知》），明確保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

業(yè)內(nèi)專家認為，《通知》有助于支持我國住房保障體系建設(shè)，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

體現(xiàn)政策傾斜與引導(dǎo)

2021年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)。

目前，各地均將加快發(fā)展保障性租賃住房作為住房建設(shè)的重點任務(wù)。今年初召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出，2021年全國40個城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套，2022年將大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套（間）。

中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬認為，我國正在加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，在此過程中需要銀行業(yè)提供足夠且有效的金融支持。保障性租賃住房是我國住房供應(yīng)和保障體系的重要組成部分，對實現(xiàn)全體人民住有所居具有重大意義。

在此背景下，《通知》引導(dǎo)銀行業(yè)金融機構(gòu)加大保障性租賃住房市場發(fā)展的支持力度，意義深遠。光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華認為，這是促進我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制和重要舉措，有利于推動加快建立多主體供給、多渠道保障體系，滿足市場多元化需求。此舉體現(xiàn)了政策傾斜與引導(dǎo)，拓寬了保障性租賃住房項目融資空間。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，《通知》明確保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，是貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議精神的具體舉措，有助于鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)堅持“房住不炒”原則，在防控風(fēng)險的前提下，加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

“近段時間以來，疫情影響仍未消退，我國經(jīng)濟下行壓力仍然較大。在這種情況下，明確保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，有助于銀行業(yè)金融機構(gòu)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，滿足房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求和住房消費者的合理住房消費需求?！倍ｍ嫡J為，此次政策在春節(jié)假期后發(fā)布，向市場傳遞出穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)信心的明顯信號，有助于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，進而促進擴內(nèi)需、穩(wěn)增長，維護宏觀經(jīng)濟大局穩(wěn)定。

堅持“房住不炒”定位

在《通知》落地后，業(yè)內(nèi)專家認為，保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，也是堅持“房住不炒”定位的重要舉措。

實際上，保障性租賃住房不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，是房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的既有安排。2020年年底，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，根據(jù)銀行業(yè)金融機構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模和機構(gòu)類型等因素，分五檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款集中度要求，為銀行房地產(chǎn)貸款設(shè)置了“兩道紅線”。明確提出為支持住房租賃市場發(fā)展，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算，并在制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見、建立相應(yīng)統(tǒng)計制度后，對于符合定義的住房租賃有關(guān)貸款不納入集中度管理統(tǒng)計范圍。

2021年6月，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策，并提出要進一步加強金融支持，包括完善與保障性租賃住房相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計，在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。

中國銀行研究院研究員鄭忱陽表示，在此基礎(chǔ)上，各地加快建設(shè)保障性租賃住房相關(guān)機制，在項目認定、數(shù)據(jù)統(tǒng)計、監(jiān)督管理、監(jiān)測評價等方面取得良好進展，在此情況下《通知》已具備落地條件。

保障性租賃住房主要面向新市民、青年人等群體，與公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房共同構(gòu)成我國的住房保障體系。在業(yè)內(nèi)專家看來，《通知》也是“房住不炒”定位的體現(xiàn)。婁飛鵬認為，通過發(fā)展保障性租賃住房，讓新市民、青年人以相對較低的租金解決住房問題，可以起到穩(wěn)定市場預(yù)期、避免高房價對消費的擠出等作用。正因如此，積極參與保障性租賃住房建設(shè)，也是促進“房住不炒”定位落地的重要舉措。保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，可以進一步調(diào)動銀行業(yè)合規(guī)支持保障性租賃住房的積極性，進一步推動保障性租賃住房發(fā)展，完善住房保障體系，實現(xiàn)人民住有所居，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

金融機構(gòu)應(yīng)用好政策紅利

今年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間將擴大保障性租賃住房供給，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間）。各地陸續(xù)發(fā)布的“十四五”時期有關(guān)規(guī)劃顯示，上海計劃“十四五”時期新增保障性租賃住房47萬套（間）以上，達到新增住房供應(yīng)總量的45%左右；北京市計劃新增保障性租賃住房套數(shù)占比不低于40%；廣州市計劃建設(shè)保障性租賃住房60萬套（間），占住房總量的45.8%；深圳市計劃建設(shè)籌集保障性租賃住房不少于40萬套（間），占住房建設(shè)籌集總量的45%左右。

在《通知》落地后，業(yè)內(nèi)專家認為，金融機構(gòu)應(yīng)用好政策紅利，加快進入保障性租賃住房市場，加大對相關(guān)項目的支持力度。

“商業(yè)銀行等金融機構(gòu)在依法合規(guī)的前提下，加快進入住房租賃市場，探索住房租賃信貸新模式，既可促進住房租賃金融朝著規(guī)模化、專業(yè)化方向發(fā)展，也有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制形成?！倍ｍ当硎?，金融機構(gòu)要以此次新規(guī)為契機，優(yōu)化房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，加大對住房租賃市場的支持和服務(wù)力度。一是加強與地方政府溝通合作，支持開展保障性租賃住房開發(fā)建設(shè)，并在住房租賃平臺交易撮合、信用評價等各個環(huán)節(jié)提供創(chuàng)新的金融產(chǎn)品和服務(wù)；二是可與房地產(chǎn)企業(yè)合作，通過簽訂租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的方式將待售房源變成長租房源，擴大住房租賃市場供給；三是開發(fā)額度和利率適中的租房貸款、租房分期等產(chǎn)品，為有需求的租客直接提供信貸支持。

《通知》對銀行業(yè)來說也是機遇。鄭忱陽認為，銀行業(yè)要堅持“房住不炒”定位，將資金投向符合要求的保障性租賃住房領(lǐng)域，通過信貸、債券等市場化手段提供金融服務(wù)，創(chuàng)新租賃住房債券型投資信托基金產(chǎn)品（ABS）、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等金融產(chǎn)品，強化數(shù)據(jù)統(tǒng)計和風(fēng)險監(jiān)測，促進金融服務(wù)依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)。