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甘政辦發(fā)〔2014〕52號
各市、自治州人民政府，蘭州新區(qū)管委會，省政府各部門，省屬有關(guān)企業(yè)，中央在甘有關(guān)單位：
為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《甘肅省物業(yè)管理辦法》等法規(guī)規(guī)章，結(jié)合我省實際提出如下意見。
一、健全物業(yè)管理的工作體制
按照屬地管理、重心下移的原則，建立市州、縣市區(qū)、街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)管理層級監(jiān)管機(jī)制?？h級以上人民政府要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，房地產(chǎn)行政主管部門要按照決策部署，加強(qiáng)對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作。各級公安、環(huán)保、建設(shè)、物價、規(guī)劃、工商、衛(wèi)生、城市管理等部門要按照各自職責(zé)，依法實施對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，依法處理物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。社區(qū)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理方面的工作。建立社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會（業(yè)主代表）三方協(xié)調(diào)機(jī)制，及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)糾紛。
實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城市管理、房地產(chǎn)管理等部門參加。聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的問題；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件、物業(yè)管理和社區(qū)管理銜接配合中出現(xiàn)的重大問題等。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位相互之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可申請調(diào)解、仲裁或者依法向人民法院起訴。
縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，制定落實扶持政策,加強(qiáng)行業(yè)管理,提高專業(yè)化、社會化水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。
二、依法規(guī)范物業(yè)管理活動
嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法規(guī)規(guī)章,依法查處和糾正物業(yè)管理活動中的各種違法違規(guī)行為。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、供暖、供水、供氣、通訊等單位應(yīng)當(dāng)收費(fèi)到戶，依法承擔(dān)業(yè)主專有部分以外相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新的責(zé)任和費(fèi)用，承擔(dān)經(jīng)營服務(wù)過程中產(chǎn)生的損耗。對不能實現(xiàn)終端收費(fèi)，確需物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的，實行有償服務(wù)。禁止以停水、停電、停氣、停暖等形式強(qiáng)迫物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費(fèi)用和承擔(dān)損耗費(fèi)用。違反規(guī)定的經(jīng)營單位，屬地政府要及時督促整改落實，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
嚴(yán)格執(zhí)行《甘肅省物業(yè)管理辦法》中關(guān)于新建住宅小區(qū)物業(yè)管理用房建設(shè)規(guī)定，配套完善住宅小區(qū)物業(yè)管理用房。各級規(guī)劃設(shè)計管理部門要將住宅項目物業(yè)管理用房標(biāo)準(zhǔn)列入規(guī)劃設(shè)計審查范圍。建設(shè)單位在申請商品房銷（預(yù)）售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)管理用房的位置和面積，并在商品房銷(預(yù))售時予以公示。設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿中注明住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理用房的位置和面積，供業(yè)主查詢。物業(yè)管理用房不得計入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主，不得買賣或抵押。
嚴(yán)格項目招投標(biāo)監(jiān)管。新建住宅小區(qū)要全面實行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后，可以通過設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）物業(yè)服務(wù)行業(yè)主管部門的招投標(biāo)平臺,重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
三、建立質(zhì)價相符的價格體系
各市州政府價格行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門要依據(jù)全省物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實際，制定普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)?？h市區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門會同價格行政主管部門，按照等級標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級，作為價格行政主管部門核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。
普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價。價格行政主管部門要會同房地產(chǎn)行政主管部門建立政府指導(dǎo)價與物業(yè)服務(wù)成本的聯(lián)動機(jī)制，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及消費(fèi)物價指數(shù)變動情況，原則上三年調(diào)整一次政府指導(dǎo)價。業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主大會決定。逐步形成業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定、質(zhì)價相符的市場化價格機(jī)制。
四、大力扶持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展
物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃㈦姟⑷細(xì)?、房屋租金不計征營業(yè)稅。住宅小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價格，按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r格的標(biāo)準(zhǔn)計收。涉及向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的行政事業(yè)性收費(fèi)和經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定能免繳的免繳，不能免繳的按最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。配合城市美化亮化用電，按公益電價計收。住宅小區(qū)內(nèi)的綠化用水，免收污水處理費(fèi)。各級政府要積極支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過實施設(shè)施設(shè)備改造、節(jié)能減排項目降低服務(wù)成本。
五、加大住宅專項維修資金歸集力度
各市州建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同財政部門要制定完善住宅專項維修資金管理辦法，并對應(yīng)急情況維修資金使用管理作出規(guī)定。切實加強(qiáng)商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督工作。住宅專項維修資金管理堅持專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則，維護(hù)住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益。要加大住宅專項維修資金歸集力度，在辦理房屋所有權(quán)證時，應(yīng)查驗繳納住宅專項維修資金的情況。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余情況，并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋的所有權(quán)同時過戶。住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位，共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
各級電梯質(zhì)量安全主管部門要按照《質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)電梯安全工作的意見》（國質(zhì)監(jiān)發(fā)〔2013〕14號），做好電梯安全工作，保障人民群眾安全、舒適、便捷地使用電梯。
六、積極化解物業(yè)矛盾糾紛
各級政府要高度重視物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的矛盾糾紛，把解決開發(fā)建設(shè)遺留問題作為突破口，嚴(yán)把質(zhì)量驗收關(guān)、承接查驗關(guān)、合同約定關(guān)，充分發(fā)揮人民調(diào)解的優(yōu)勢作用，保護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。要根據(jù)《甘肅省2013—2017年城市棚戶區(qū)改造規(guī)劃》，立足經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平和財政能力，統(tǒng)籌推進(jìn)老舊小區(qū)改造，不斷提高基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平。各市州、縣市區(qū)政府要明確相關(guān)部門、單位的主體責(zé)任，并在小區(qū)設(shè)立矛盾糾紛調(diào)查處理責(zé)任公示欄進(jìn)行公示。要加強(qiáng)引導(dǎo)監(jiān)督，從規(guī)范服務(wù)和提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)素質(zhì)入手，全力推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)提質(zhì)升級，通過提高業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿意度，化解矛盾糾紛。社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)，配合公安機(jī)關(guān)做好社會治安等相關(guān)工作，積極創(chuàng)建平安小區(qū)。
七、加強(qiáng)監(jiān)管提高物業(yè)服務(wù)水平
各級房地產(chǎn)行政主管部門要嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部令第164號）規(guī)定，把好市場準(zhǔn)入關(guān)。加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的動態(tài)管理，堅決清退整體素質(zhì)低下和嚴(yán)重違規(guī)的企業(yè)。建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向社會公示，規(guī)范物業(yè)市場管理秩序，全面實行物業(yè)服務(wù)信息公開制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r、業(yè)主規(guī)約（含高空拋物、公共空間占用、飼養(yǎng)寵物等內(nèi)容）等相關(guān)信息。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)文件、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（含代收水、電、暖和天然氣等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)）、收費(fèi)金額和使用情況等，每半年向小區(qū)業(yè)主公示一次，當(dāng)年7月底前公布上半年的收費(fèi)和使用情況，次年1月底前公布上一年度全年收費(fèi)和使用情況。
八、加大宣傳營造良好物業(yè)發(fā)展環(huán)境
各級政府和房地產(chǎn)、價格行政主管部門要充分發(fā)揮輿論宣傳的導(dǎo)向作用，堅持正面宣傳，讓廣大群眾了解物業(yè)管理政策法規(guī)，引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)消費(fèi)觀念和消費(fèi)意識，積極支持和參與物業(yè)服務(wù)相關(guān)活動，自覺遵守物業(yè)管理法規(guī)和業(yè)主規(guī)約，努力營造全社會關(guān)心和支持物業(yè)管理服務(wù)工作的良好氛圍。
省建設(shè)廳要會同省發(fā)展改革委等有關(guān)部門，加強(qiáng)對各地物業(yè)管理服務(wù)工作的檢查和指導(dǎo)，對物業(yè)矛盾糾紛突出的地區(qū)和城市要進(jìn)行重點督查。要開展物業(yè)管理示范項目試點工作，以點帶面，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)水平的整體提升。各市州政府要強(qiáng)化工作措施，靠實工作責(zé)任，加大獎懲力度，確保促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展的各項措施落到實處。
甘肅省人民政府辦公廳
2014年3月21日
